Immobilienfinanzierung

Bauspardarlehen - der Klassiker

Mit dem Bausparen kommen viele Deutsche bereits in Kontakt, wenn sie beim Wort Bauen noch an Legosteine denken. Die Übertragung der Begeisterung fürs Bausparen von den Eltern auf die Kinder scheint jedenfalls zu funktionieren, nutzen die meisten privaten Bauherren auch heute noch nur allzu gerne ein günstiges Bauspardarlehen.

Das Bauspar-Prinzip

Das Prinzip des Bausparens ist schnell zusammengefasst: Da nur wenige Menschen den Bau eines Hauses oder den Erwerb einer Wohnung vollständig aus Eigenmitteln finanzieren können, schließt man sich zusammen und spart gemeinsam. Nehmen wir einmal an, die Gesamtkosten pro Immobilie lägen bei 200.000 Euro und jeder einzelne kann 10.000 Euro im Jahr ansparen. Würde jeder auf eigene Faust handeln, könnten die Eigenheime erst nach 20 Jahren gebaut werden, zahlen jedoch alle ihre Beiträge in einen Topf, würden bereits nach dem ersten Jahr 200.000 Euro für das erste Eigenheim zur Verfügung stehen. Zur Finanzierung des Eigenheims bekommt der Bauherr ein Darlehen, dass die anderen Bausparer mit ihren Sparbeiträgen finanzieren.

Bausparen heute

Natürlich gibt es das Darlehen in der Realität nicht umsonst, aber die Zinsen, die man sich durch sein Sparen gewissermaßen erkauft, sind sehr niedrig. In kleinen monatlichen Raten wird so die Bausparsumme über Jahre, nicht selten sogar Jahrzehnte angespart, bis der Hausbau ansteht. Zwar wirft die angesparte Summe nur eine sehr geringe Rendite ab (zwischen einem halben und eineinhalb Prozent im Jahr), dafür ist jedoch die Verzinsung des Darlehens sehr niedrig. Alternativ kann man die Ansparzeit auch überspringen und sich das Darlehen gleich auszahlen lassen. Eine Zwischenfinanzierung macht es möglich.

Die drei Phasen des Bausparens

Vor dem Abschluss eines Bausparvertrags sollte man sich über die Höhe der Bausparsumme Gedanken machen. Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben (dem eingezahlten Geld) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Guthaben muss, abhängig von der Bausparkasse, 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme betragen. Da die Abschlussprämie von der Bausparsumme abhängig ist, sollte sie nicht zu hoch gewählt werden. Aufstocken lässt sich die Summe auch später noch.

1. Die Sparphase: Mit Abschluss des Bausparvertrags beginnt die erste Phase, die Sparphase. In der Sparphase zahlt man monatlich Beiträge, die mit ungefähr ein bis eineinhalb Prozent im Jahr verzinst werden. Die Dauer der Sparphase kann sehr unterschiedlich sein, in der Regel beträgt sie jedoch mehr als zehn Jahre. Die Höhe der monatlichen Raten hängt einerseits von der kalkulierten Spardauer, andererseits von der Höhe der Bausparsumme ab. Die meisten Bausparkassen bieten die Möglichkeit, noch fehlendes Bausparguthaben auf einen Schlag einzuzahlen. Mehr als das vorgeschriebene Bausparguthaben anzusparen macht jedoch wenig Sinn. Einerseits ist die Verzinsung niedrig, andererseits verringert sich durch jeden Euro mehr an Bausparguthaben die Höhe des Bauspardarlehens, dem eigentlichen Grund, warum man die schlechte Verzinsung des Sparguthabens in Kauf nimmt.

2. Die Zuteilungsphase: Wenn das Bausparguthaben angespart wurde, beginnt die Zuteilungsphase. Das heißt allerdings nicht, dass das Darlehen sofort ausgezahlt wird. Wann genau die Bausparsumme auf das Konto des Bausparers fließt, ist vertraglich nicht festgelegt. Lediglich eine Prognose über den ungefähren Zeitpunkt der Auszahlung wird erstellt, wobei sich die Prognosen im Allgemeinen als relativ präzise erwiesen haben.

Der Zeitpunkt der Zuteilung selbst ist von mehreren Faktoren abhängig. Zum einen von der Zahl der Bausparer. Je mehr neue Bausparer, desto kürzer die Wartezeit. Neben einem ausreichenden Bausparguthaben müssen auch die Mindestsparzeit (abhängig vom Vertrag) und die notwendige Bewertungszahl erreicht sein. Die Bewertungszahl wiederum ist abhängig von Sparguthaben und Spardauer sowie der Bonität des Kunden.

3. Die Darlehensphase: Mit der Auszahlung der Bausparsumme beginnt die Darlehensphase. Der Bausparer spart mit seinen monatlichen Raten nun nicht mehr an, sondern zahlt das Darlehen zurück. Die monatlichen Raten bleiben über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant (Annuitätendarlehen), allerdings hat der Kunde die Möglichkeit, das Darlehen bereits vor Ende der Laufzeit komplett zu tilgen. Die monatlichen Raten sind in der Regel hoch, was an der kurzen Laufzeit des Darlehens liegt.

Ein klarer Vorteil von Bauspardarlehen sind die niedrigen Zinsen. Sie liegen in der Regel zwischen drei und fünf Prozent und damit unter den Zinsen vergleichbarer Hypothekenkredite. Zudem ist der Zinssatz über die gesamte Laufzeit festgeschrieben, Änderungen am Marktzins haben also keinen Einfluss auf die Kreditkosten. Aufgrund der kurzen Laufzeit eines Bauspardarlehens und den damit verbundenen hohen monatlichen Tilgungsraten ist es allerdings nur in Ausnahmefällen möglich, den Erwerb einer Immobilie ausschließlich mit einem Bausparvertrag zu finanzieren.

Bausparen kompakt

Vorteile

niedrige Darlehenszinsen
fester Darlehenszinssatz, unabhängig von Schwankungen
flexible Sparraten
angespartes Geld kurzfristig verfügbar
staatliche Förderung

Nachteile

niedrige Verzinsung, als Geldanlage eher nicht geeignet
hohe Bearbeitungsgebühren
kein verbindlicher Zuteilungstermin
kurze Laufzeit des Darlehens, dadurch hohe Belastung durch Darlehensrückzahlungen